养老项目可行性研究报告案例

　　第1章 项目总论

　　1.1 项目基本信息

　　1.1.1 项目名称

　　1.1.2 项目性质

　　1.1.3 项目单位

　　1.1.4 项目建设地点

　　1.1.5 项目定位

　　1.1.6 项目运营及盈利模式

　　1.1.7 项目建设内容

　　图表3：项目技术经济指标

　　序号项目指标单位备注

　　1总用地面积 平米

　　2建设用地面积 平米

　　3代征用地面积 平米

　　4总建筑面积 平米

　　5地上建筑面积 平米

　　5.1一级综合医院 平米

　　其中门诊(急诊)楼 平米

　　综合病房楼 平米

　　5.2老年公寓 平米

　　5.3康养中心 平米

　　5.4综合会所 平米

　　6地下建筑面积 平米

　　6.1地下车库 平米

　　6.2人防 平米

　　6.3机房 平米

　　7控制高度 米

　　8容积率

　　9绿化绿化率 %

　　绿地面积 平米

　　10道路及硬化硬化率 %

　　道路及硬化面积 平米

　　10.1其中道路 平米

　　10.2广场 平米

　　10.3停车场 平米

　　11建筑密度 %

　　12户数 个

　　13床位数 个

　　14机动车停车位 个

　　14.1地上 个

　　14.2地下车库 个

　　14.3无障碍机动车停车位 个

　　15非机动车停车位 个

　　1.1.8 项目投资规模及资金来源

　　图表4：项目总投资使用结构一览表

　　单位：万元

　　序号项目一期二期三期合计占总投资比例

　　1固定资产投资

　　1.1建设投资

　　1.1.1工程费用

　　1.1.1.1建筑工程费

　　1.1.1.2设备购置费

　　1.1.1.3安装工程费

　　1.1.2工程建设其他费用

　　1.1.3预备费用

　　1.1.3.1基本预备费用

　　1.1.3.2涨价预备费用

　　1.2建设期利息

　　2流动资金

　　3总计

　　1.1.9 项目建设周期

　　1.2 项目效益评价

　　1.2.1 项目经济效益

　　图表5：财务指标汇总表

　　序号指标单位指标备注

　　1建筑面积平方米

　　2总投资万元

　　2.1固定资产投资万元

　　2.2铺底流动资金万元

　　3销售收入万元 20年平均

　　4利润总额万元 20年平均

　　5净利润万元 20年平均

　　6总成本费用万元 20年平均

　　7上缴税金万元

　　7.1年上缴税金及附加万元 20年平均

　　7.2年上缴增值税万元 20年平均

　　7.3年上缴所得税万元 20年平均

　　8财务内部收益率% 税前

　　% 税后

　　9静态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　10动态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　11财务净现值万元 税前

　　万元 税后

　　12投资利润率% 20年平均

　　13投资利税率% 20年平均

　　14盈亏平衡点%

　　1.2.2 项目社会效益

　　1、项目建设有助于保障老年人权益，实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”

　　根据国家统计局数据，截至2019年底，我国60岁及以上老年人口25388万人，占总人口的18.1%，其中65岁及以上人口17599万人，占总人口的12.6%。中国老年人口比例远远高于老龄化社会的规定标准，而且还在迅速增加。而同时，由于“421”和“422”家庭结构所占比重越来越大，家庭养老面临更严重的负担，机构养老重要性日渐凸显。

　　项目建成后，以医养结合模式为依托，以集中供养为主体，以老年教育、娱乐休闲为补充，提供多种服务，致力于提高老年人生活质量，保障老年人权益，有助于实现“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所教、老有所乐”的老龄工作目标。

　　2、项目建设有助于创造更多就业岗位，培养专业服务人才

　　3、项目建设有助于改善当地社会服务质量和生活质量

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　　1.3 可行性研究报告编制依据及研究范围

　　1.3.1 编制依据

　　1.3.2 编制原则

　　1.3.3 编制范围

　　本报告根据国家对建设项目可行性研究报告编制的工作范围和深度规定，对项目建设的依据、条件及必要性进行了论述，对市场的需求进行了分析和预测，对建设规模和内容、建设方案、公用工程、环境保护、消防及安全卫生、节约能源、劳动定员、项目实施进度、项目招投标方案、投资估算、资金筹措、经济和社会效益等方面进行综合性分析和评价，为项目决策提供可靠、科学的依据。

　　第2章 项目单位概况

　　2.1 公司简介

　　2.2 开发项目

　　第3章 项目建设背景、必要性

　　3.1 项目建设背景

　　3.1.1 政策背景

　　随着老龄化趋势加剧，养老成为政府顶层设计重要议题。从2013年至今，政府已基本确定以居家养老为基础的养老服务体系，并支持社会资本在其中发挥重要作用。2018年，我国养老事业进入稳步发展阶段，国家高度重视养老体系发展，养老服务体系进一步完善，整体服务质量逐步提升。2019以来，养老机构设立许可取消进入法治化轨道，个人所得税赡养老人专项附加扣除政策落地，政府正加快推动养老事业和产业全局发展。

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　　3.1.2 经济背景

　　2019年我国人均国内生产总值70892元，比上年增长5.7%。2015年至2019年，人均国内生产总值增长率平均在6.0%的水平。2019年国民总收入990865亿元，比上年增长6.1%。根据相关经济理论，人均GDP在3000-10000美元之间的阶段是物质需求爆发性膨胀的阶段，居民消费结构迅速转变的阶段，人们对品质的追求提高到一个新的阶段。

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　　3.1.3 社会背景

　　2015年人口自然增长率4.96‰，2016年人口自然增长率5.86‰，2017年人口自然增长率5.32‰，2018年人口自然增长率3.81‰。

　　2019年末全国大陆总人口140005万人，比上年末增加467万人，其中城镇常住人口84843万人，占总人口比重(常住人口城镇化率)为60.60%，比上年末提高1.02个百分点。户籍人口城镇化率为44.38%，比上年末提高1.01个百分点。全年出生人口1465万人，出生率为10.48‰;死亡人口998万人，死亡率为7.14‰;自然增长率为3.34‰。

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　　3.1.4 人文背景

　　3.2 项目建设必要性

　　第4章 项目市场分析

　　4.1 我国养老产业发展现状

　　4.1.1 我国养老产业发展概况

　　4.1.2 我国养老产业需求侧分析

　　4.1.3 我国养老产业供给侧分析

　　4.2 医养结合行业现状分析

　　4.2.1 医养结合概念

　　4.2.2 医养结合现状

　　4.2.3 医养结合市场分析

　　4.3 北京市养老产业发展分析

　　4.3.1 北京市养老产业需求侧分析

　　4.3.2 北京市养老产业供给侧分析

　　4.3.3 北京市养老产业发展分析小结

　　4.4 医养结合项目案例分析

　　4.4.1 医养结合模式

　　4.4.2 实地调研医养结合项目情况

　　第5章 项目区位分析

　　5.1 项目选址

　　5.1.1 项目选址要求

　　5.2 项目区位条件

　　5.2.1 自然条件

　　5.2.2 交通运输条件

　　5.2.3 旅游资源条件

　　5.2.4 市政配套条件

　　5.3 项目选址合理性分析

　　图表 38：项目选址合理性分析

　　要素项目生产要素状况

　　地理位置

　　气候水文

　　交通网络

　　地质地貌

　　基础设施

　　第6章 项目建设方案

　　6.1 项目建设说明

　　6.1.1 项目建设指导思想

　　6.1.2 设计依据

　　6.2 项目定位

　　6.3 项目规划建设内容与规模

　　6.3.1 项目建设内容

　　图表39：项目技术经济指标

　　序号项目指标单位备注

　　1总用地面积 平米

　　2建设用地面积 平米

　　3代征用地面积 平米

　　4总建筑面积 平米

　　5地上建筑面积 平米

　　5.1一级综合医院 平米

　　其中门诊(急诊)楼 平米

　　综合病房楼 平米

　　5.2老年公寓 平米

　　5.3康养中心 平米

　　5.4综合会所 平米

　　6地下建筑面积 平米

　　6.1地下车库 平米

　　6.2人防 平米

　　6.3机房 平米

　　7控制高度 米

　　8容积率

　　9绿化绿化率 %

　　绿地面积 平米

　　10道路及硬化硬化率 %

　　道路及硬化面积 平米

　　10.1其中道路 平米

　　10.2广场 平米

　　10.3停车场 平米

　　11建筑密度 %

　　12户数 个

　　13床位数 个

　　14机动车停车位 个

　　14.1地上 个

　　14.2地下车库 个

　　14.3无障碍机动车停车位 个

　　15非机动车停车位 个

　　6.3.2 功能分区

　　6.3.3 户型设计

　　6.4 总平面布置

　　6.4.1 选址要求

　　6.4.2 总平面布置原则

　　6.4.3 总体布局

　　6.4.4 绿化景观

　　6.4.5 交通组织

　　第7章 项目工程技术方案

　　7.1 建筑设计

　　7.1.1 用房设置

　　7.1.2 生活用房

　　7.1.3 文娱与健身用房

　　7.1.4 康复与医疗用房

　　7.1.5 管理服务用房

　　7.1.6 交通空间

　　7.1.7 建筑细部

　　7.2 专门要求

　　7.2.1 无障碍设计

　　7.2.2 室内装修

　　7.2.3 安全疏散与紧急救助

　　7.2.4 卫生控制

　　7.2.5 噪声控制与声环境设计

　　7.3 绿色建筑设计

　　7.3.1 设计依据

　　7.3.2 绿色设计目标

　　7.3.3 主要技术措施

　　7.4 结构设计

　　7.4.1 工程结构形式

　　7.4.2 结构设计依据

　　7.4.3 抗震设计

　　7.4.4 结构材料

　　7.4.5 结构选型

　　7.5 土建工程

　　7.5.1 设计原则

　　7.5.2 采用的标准及规范

　　7.5.3 建筑地基

　　7.5.4 施工能力

　　7.6 给排水系统

　　7.6.1 设计依据

　　7.6.2 供水

　　图表 53：项目年用水量估算

　　序号名称用水标准用水量最高日用水量(m³/d)用水天数年用水量(万m³)

　　标准单位数量单位

　　1 办公生活用水

　　2 道路浇洒及绿化用水

　　3 未预见及漏损

　　4 合计

　　7.6.3 排水系统

　　7.6.4 主要设备材料选择

　　7.6.5 系统和设备的控制

　　7.7 电气系统

　　7.7.1 供配电设计依据

　　7.7.2 设计范围

　　7.7.3 用电量测算

　　图表 54：项目用电量估算表

　　序号名称用电标准用电量倒班次数用电天数年用电量(万KWH)

　　标准单位数量单位

　　1医疗设备

　　2照明及其他

　　3合计

　　7.7.4 变配电系统

　　7.7.5 电力系统

　　7.7.6 照明系统

　　7.7.7 防雷与接地系统

　　7.7.8 消防系统的供电及监控

　　7.8 弱电设计

　　7.8.1 设计依据

　　7.8.2 电话通讯系统

　　7.8.3 电缆电视系统

　　7.8.4 安全、监控系统

　　7.8.5 背景音响系统

　　7.8.6 火灾自动报警系统

　　7.8.7 智能化系统(3A系统)

　　7.8.8 综合布线系统

　　7.9 暖通系统

　　7.9.1 编制依据

　　7.9.2 供暖设计

　　7.9.3 通风系统

　　7.9.4 生命安全系统

　　第8章 项目运营方案

　　8.1 项目运营模式

　　8.1.1 项目运作模式

　　8.1.2 组织管理及人员配置情况

　　图表 55：项目劳动定员

　　序号人员类别劳动定员

　　1管理人员

　　2卫生技术人员

　　3康养中心护理人员

　　4会所服务人员

　　5职能及后勤人员

　　6合计

　　8.2 项目盈利模式

　　第9章 项目环境保护方案

　　9.1 执行标准及排放标准

　　9.2 主要污染源、污染物及防治措施

　　9.2.1 项目建设期环境保护

　　9.2.2 项目运营期环境保护

　　随着项目建成运行，伴随而来的是废水和生活垃圾的产生，如果不注意配套设施的建设，污水和垃圾将进一步加大对环境的污染，并将直接危及院内人健康。

　　本项目在设计中，根据《建设项目环境保护设计规范》的要求，严格按照“三同时”的原则，使本项目的各项指标达到环保方面的有关要求。

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　　9.3 环境影响综合评价

　　项目建设和运营过程中，严格保护项目所在区域的地下水环境质量;保护项目区所在的区域环境空气质量，确保拟建项目区域环境空气质量满足《环境空气质量标准》(GB3095-2012)二级标准;保证拟建项目地的声环境接近或达到《城市区域环境噪声标准》(GB3096-93)III类区域标准。

　　经分析，通过采用科学的管理和适当的环保治理手段，可控制环境污染。项目营运后不会对区域现状造成明显影响，能维持区域环境质量;在本项目实施过程中，如能严格执行“三同时”政策，落实本报告提出的污染防治措施要求，该项目的建设从环保角度来说是可行的。

　　第10章 项目消防设施及方案

　　10.1 设计标准及规程

　　10.1.1 设计标准及规程

　　10.1.2 消防说明

　　10.2 建筑消防

　　10.3 给水消防

　　10.4 电气消防

　　10.5 防范措施

　　第11章 项目节能方案

　　11.1 用能标准和节能规范

　　11.1.1 相关法律、法规、规划和产业政策

　　11.1.2 建筑类相关标准及规范

　　11.1.3 相关终端用能产品能耗标准

　　11.2 节能措施

　　11.2.1 节电

　　11.2.2 节水

　　11.2.3 建筑节能

　　11.2.4 能源管理

　　11.3 项目能耗分析

　　11.3.1 主要能源消耗种类及消耗数量

　　项目主要耗能工质为水、电。

　　项目稳定运营后，能源消耗情况及折标情况如下表所示：

　　图表 62：项目能耗指标表

　　序号能源消耗种类消耗量单位折标系数折标煤(吨)所占比例(%)

　　1电1130.49 万kWh /年3.33730.62 99.86%

　　1.2291389.37 99.63%

　　2新水6.07 万m³/年0.8575.20 0.37%

　　---

　　合计等价值3735.82

　　当量值1394.57

　　11.3.2 项目能源供应

　　第12章 项目安全方案

　　12.1 规范和依据

　　12.2 安全措施

　　12.3 监控系统说明

　　第13章 项目实施进度和招投标

　　13.1 基本要求

　　13.2 项目开发管理

　　13.2.1 质量管理

　　13.2.2 进度管理

　　13.2.3 合同管理

　　13.3 项目实施进度

　　图表 63：项目实施进度表

　　工作阶段2020年2021年

　　10-12月1-3月4-6月7-9月10-12月

　　前期准备工作

　　土建工程

　　设备购置、安装、调试

　　人员培训

　　项目竣工验收、试运营

　　13.4 项目招投标

　　13.4.1 编制依据

　　13.4.2 招标范围

　　13.4.3 招投标程序

　　图表 64：项目招标基本情况表

　　项目招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式备注

　　全部

　　招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请

　　招标

　　设计、建设√ √ √

　　设备及安装√ √ √

　　监理√ √ √

　　其他√ √ √

　　第14章 项目投资估算

　　14.1 投资估算

　　14.1.1 估算说明

　　14.1.2 估算依据

　　14.1.3 建设进度

　　14.2 项目投资估算

　　14.2.1 工程费用估算

　　14.2.2 工程建设其他费用估算

　　14.2.3 预备费用估算

　　14.2.4 建设期利息估算

　　14.2.5 流动资金

　　14.2.6 总投资构成

　　图表71：项目总投资使用结构一览表

　　单位：万元

　　序号项目一期二期三期合计占总投资比例

　　1固定资产投资

　　1.1建设投资

　　1.1.1工程费用

　　1.1.1.1建筑工程费

　　1.1.1.2设备购置费

　　1.1.1.3安装工程费

　　1.1.2工程建设其他费用

　　1.1.3预备费用

　　1.1.3.1基本预备费用

　　1.1.3.2涨价预备费用

　　1.2建设期利息

　　2流动资金

　　3总计

　　14.3 资金筹措

　　第15章 项目经济效益分析

　　15.1 评价依据

　　15.1.1 遵循的有关法规

　　15.1.2 基础数据和说明

　　15.2 营业收入估算

　　15.3 成本费用测算

　　15.3.1 原辅材料成本估算

　　15.3.2 外购燃料及动力费

　　15.3.3 工资及福利费

　　15.3.4 折旧及摊销费

　　15.3.5 设备维修费

　　15.3.6 其他费用

　　15.3.7 总成本费用

　　15.4 利润测算

　　15.5 财务效益分析

　　15.5.1 财务净现值FNPV

　　15.5.2 财务内部收益率FIRR

　　15.5.3 项目投资回收期Pt

　　15.6 项目不确定性分析

　　15.7 财务评价结论

　　图表81：财务指标汇总表

　　序号指标单位指标备注

　　1建筑面积平方米

　　2总投资万元

　　2.1固定资产投资万元

　　2.2铺底流动资金万元

　　3销售收入万元 20年平均

　　4利润总额万元 20年平均

　　5净利润万元 20年平均

　　6总成本费用万元 20年平均

　　7上缴税金万元

　　7.1年上缴税金及附加万元 20年平均

　　7.2年上缴增值税万元 20年平均

　　7.3年上缴所得税万元 20年平均

　　8财务内部收益率% 税前

　　% 税后

　　9静态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　10动态投资回收期年 不含建设期，税前

　　年 不含建设期，税后

　　11财务净现值万元 税前

　　万元 税后

　　12投资利润率% 20年平均

　　13投资利税率% 20年平均

　　14盈亏平衡点%

　　第16章 项目社会效益分析

　　16.1 社会效益分析

　　16.2 互适性分析

　　图表 82：项目社会影响分析表

　　序号社会因素影响范围、程度可能出现的结果措施建议

　　1对居民收入的影响

　　2对居民就业的影响

　　3对不同利益群体的影

　　响

　　4对弱势群体的影响

　　5对地区基础设施、社会服务容量和城市化进程的影响

　　第17章 项目风险因素识别及防控

　　17.1 项目开发过程中潜在的风险及防范

　　17.1.1 运作风险及防范

　　本项目建成投产后，在资源整合、资金管理、经营管理等方面对项目单位提出了更高的要求。现有管理团队虽然包括各类高级管理人才，具有丰富的企业管理经验、市场营销经验、资本运营经验，但如果公司整体管理水平不能及时调整、完善，将影响公司的应变能力和发展活力，进而削弱公司的竞争力，给公司未来的经营和发展带来较大的不利影响。

　　防范措施：

　　1、加强企业经营风险管理以及运营技术水平的提高。

　　2、建立健全公司的各项内部控制制度，使公司管理有法可循;

　　3、完善公司的约束和激励机制，落实岗位责任制;

　　4、全面提升公司管理团队的管理水平和协同作战的能力。

　　17.1.2 工程风险及防范

　　17.2 项目本身潜在的风险及防范

　　17.2.1 财务风险及防范

　　17.2.2 政策风险及防范

　　17.2.3 市场风险及防范

　　17.2.4 综合风险评价

　　第18章 项目结论与建议

　　18.1 可行性研究结论

　　18.1.1 政策背景研究结论

　　18.1.2 宏观市场研究结论

　　18.1.3 区位条件研究结论

　　18.1.4 消费者需求市场研究结论

　　18.1.5 项目建设及运营方案研究结论

　　18.1.6 项目经济效益研究结论

　　18.1.7 研究结论综述

　　18.2 可行性研究建议

       以上是养老院可行性研究报告案例，仅供参考。